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2020年全年石家庄房地产市场拓展力TOP20,快来看看有哪些

1月14日

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回顾2020年,石家庄房地产市场发生深刻变化。在商品房市场交易方面,根据焦点研究院的初步统计,2020年全年的普通住宅成交规模有望突破700亿元,并就此成为石家庄有商品房开发以来,普通住宅成交规模的最高水平。此外,石家庄市场也首次出现了成交规模超过百亿元的房企,成为了市场另一个具有里程碑意义的事件。

而在土地市场交易方面,有限的净地出让连续出现房企竞价争夺现象,但当年出现撤拍、流拍现象的地块规模,也成为石家庄有城镇建设用地公开交易以来的最高水平。在土地市场出现变化的背后,则是传统的房地产开发秩序正在被重塑,涉及地块交易的各方力量正在被重整,在“旧的秩序被颠覆、新的秩序被重塑”的背后,石家庄土地市场的深刻变化还将持续。

为权威、客观、公正展现房企在石家庄市场的土地和项目拓展能力,精当、准确、清晰研判石家庄市场前景与趋势,焦点研究院现发布《2020年全年石家庄房产市场拓展力TOP20》,将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度,研判房企在石家庄市场的土地储备情况,体现深耕力度,旨在为市场各方判断市场趋势,进行战略决策提供有益借鉴与参考。

2020年全年土地市场运行情况综述及2021年运行趋势展望

竞价抢地与撤拍流拍同现,传统开发秩序正被重塑

下半年的“全力冲刺”,直接导致2020年石家庄土地市场的供应规模“由负转正”,较往年呈现出上扬状态。但在供应规模上的“高强度”,并没有在成交规模上得到有效回应。相反,2020年石家庄土地市场的交易效率大幅下降,撤拍、流拍现象频繁出现,这也导致石家庄土地市场呈现出罕见的“冰火两重天”状态。

有限的净地出让获得房企的积极回应,特别是二环内较为稀缺的住宅用地,以及商服用地占比较小或者可控,住宅用地占主力的房地产开发用地,在勾兑关系并不稳固、其他房企有机可乘的背景下,连续引发房企竞价争夺现象。首当其冲便是原棉五小区地块(编号“[2020]009号”)、东三教地块(编号“[2020]074号”)、天同地块(编号“[2020]063号”)、原职教中心地块(编号“[2020]094号”),以及原河冶科技地块(编号“[2020]095号”)。

不过,勾兑关系相对稳固,挂牌出让并顺利成交的地块亦大有人在,且在《2020年全年石家庄房地产市场拓展力TOP20》居前房企中,以融创、万科、龙湖为首,其获取地块的最主要方式仍为合作开发。因此,石家庄房地产开发秩序正在被重塑,这也传导至石家庄土地市场的供应和成交规模上。

根据焦点研究院的统计,2020年全年,石家庄城镇建设用地累计供应323宗,面积1086.93万平方米,约合16305亩,较2019年全年上升18%。成交270宗,面积885.81万平方米,约合13288亩,较2019年全年上升25%;成交金额440.62亿元,较2019年全年下降14%;成交价331.58万元/亩,较2019年下降32%。

成交价下降,究其原因,系非房地产开发用地供求规模上升。2020年全年,房地产开发用地累计供应152宗,面积522.81万平方米,约合7842亩,较2019年全年下降5%。成交131宗,面积456.24万平方米,约合6844亩,较2019年下降14%;成交金额492.26亿元,较2019年全年下降17%;成交价719.22万元/亩,较2019年下降3%。

与上半年相比,2020年下半年的石家庄土地市场依然呈现出“前松后紧”状态。纵观全年,尽管房地产开发用地供求规模未能逃脱较往年有所下降的趋势,但降幅收窄,显示出2020年下半年供求规模上扬的显著状态。然而,“后程发力”并未挽救全年石家庄土地市场“规模不足”的现实,且下半年激增的撤拍、流拍现象,对市场预期又产生了一定的负面影响,也是市场始料未及的。

政策与市场因素同时发作,土地交易效率大幅下降

撤拍、流拍现象的激增,使2020年石家庄土地市场交易效率大幅下降。而这种趋势又是在上半年撤拍、流拍地块相对较少,交易效率有所回升的背景下急转直下,以致全年反而呈现大幅下降状态。而在这背后,则与房企拿地能力出现调整,拿地意愿出现变化有关,更与2020年全年石家庄房地产市场交易格局有关。

根据焦点研究院的统计,2020年全年,石家庄供应的城镇建设用地中,出现撤拍、流拍现象地块52宗,面积169.96万平方米,约合2549亩,较2019年全年上升79%。其中,当年供应的房地产开发用地中,出现撤拍、流拍现象地块30宗,面积96.72万平方米,约合1451亩,较2019年全年上升42%,占总量的56%。

在撤拍、流拍地块的类别中,非房地产开发用地占44%,但与2019年全年相比,这一比例有所上升,当年供应的非房地产开发用地中,多宗地块出现多次撤拍、流拍现象。而在撤拍、流拍的房地产开发用地中,住宅用地11宗,面积36.32万平方米,占总量的21%;商服用地11宗,面积18.70万平方米,占总量的11%。尽管住宅用地的撤拍、流拍规模相对较高,但因当年商服用地的供求规模出现萎缩,有限规模之下仍出现相当规模的撤拍、流拍现象,反衬出房企在商服用地上的拿地意愿大打折扣,前述撤拍、流拍的商服用地规模相当于同期商服用地成交规模的29%。

而在区域上,撤拍、流拍的房地产开发用地集中在“城四区”内,合计17宗,面积61.00万平方米,约合915亩,占总量的35%。尤以新华区撤拍、流拍的房地产开发用地数量最多,达到7宗;以长安区的规模最大,面积21.90万平方米,约合328亩。

撤拍、流拍地块激增的原因,既与政策和市场环境有关,亦与房企和相关地块、项目的特殊情况有关。

政策方面,2020年前三季度出现撤拍、流拍的房地产开发用地仅16宗,面积26.35万平方米,约合395亩。然而,纵观全年,这一规模出现明显上扬。而第四季度,则是房企融资监管政策及“三条红线”落地的窗口期,受其影响,房企融资能力有所下降,拿地意愿亦大打折扣,有限的净地和相对优质的开发机会,房企尚有较强意愿获取,且不惜通过竞价争夺方式;可一旦地块乏善可陈,市场前景转淡,房企拿地意愿便急转直下。

而在市场方面,尽管全年石家庄普通住宅成交规模达到历史高位,但市场出现剧烈分化,尤以二环内某些片区,以及二环外多数项目“以价换量”较为激烈,利润空间被大幅压缩,尽管项目去化取得一定进展,但市场环境受到影响,市场预期受到挫伤,这对房企在地块前景判断上产生一定影响。

此外,我们也注意到,部分地块已属开发项目成“既定事实”,定向出让基本确定,但在地块挂牌出让后,房企因自身原因,未能如期缴纳保证金并获取地块,某些地块则因房企与供地方存在较大分歧,特别是成交价格上的分歧。这也是部分地块未能顺利成交的重要原因。在政策和市场环境未发生变化的背景下,尽管某些地块经过持续“沟通”,可逐步恢复供应并顺利成交,但石家庄土地市场交易效率下降的现实,短期内难有改观。

住宅用地规模萎缩,地价总体下降但焦点地块频现

住宅用地的交易面积尽管未占主力,但交易金额系在2020年全年石家庄房地产开发用地的总量中系“绝对”主力。与之相比,2020年全年商服用地的交易规模有所萎缩,住宅、商服混合用地的交易规模尽管维持一定规模,但随着混合用地规划和审批受到限制,且房企对商服用地占一定比例的地块,获取积极性有所下降,其交易规模也受到了一定影响。加之供地方在2020年全年面临着更为严峻的收入任务,多重因素之下,住宅用地对石家庄土地市场的支撑作用更为显著。

根据焦点研究院的统计,2020年全年,石家庄住宅用地累计供应70宗,面积224.47万平方米,约合3367亩,较2019年下降19%。成交55宗,面积155.99万平方米,约合2340亩,较2019年下降37%;但成交金额155.16亿元,较2019年下降37%;成交价663万元/亩,较2019年上升0.3%;因其可形成的住宅建筑面积377.92万平方米,较2019年下降28%,其成交楼面价4105.75元/平方米,较2019年下降11%。

商服用地的交易规模亦出现下降,且绝对值仍维持低位状态。2020年全年,石家庄商服用地累计供应46宗,面积84.30万平方米,约合1264亩,较2019年全年下降6%。成交33宗,面积62.59万平方米,约合938亩,较2019年全年上升4%;但成交金额27.12亿元,较2019年全年下降35%。

住宅、商服混合用地的交易规模较为活跃,当年出现房企竞价争夺的焦点地块,有多宗系混合用地,且其供应大量集中在主城区内,但当年大量涌现的撤拍、流拍地块,亦有一定规模隶属于这一性质。根据焦点研究院的统计,2020年全年,石家庄住宅、商服混合用地累计供应31宗,面积19.05万平方米,约合2858亩,较2019年全年上升8%。成交22宗,面积14.70万平方米,约合2205亩,较2019年全年上升4%;成交金额220.19亿元,较2019年全年上升8%;成交价998万元/亩,较2019年全年上升3%。但当年出现撤拍、流拍现象的住宅、商服混合用地8宗,面积41.70万平方米,约合625亩,较2019年全年上升160%,这也是房地产开发用地中各类型升幅最大的。

长安栾城领衔,近400万平方米有效供应排队进入2021年

受“三年大变样”的影响,近年来,石家庄房地产市场一直在持续消化既有违法违规项目,其通过土地市场补办土地手续,亦在近年来成为石家庄土地市场交易的主力。

但随着这种消化步入尾声,既有项目补办手续现象在土地市场上亦逐步减少,当前的石家庄土地市场,正愈发清晰地体现出当下和未来一段时间,对商品房市场交易的直接影响,主要表现在,成交地块中未售项目占比有所上升,因供应时间在全年内较早;或部分房源因特殊原因先行销售,但在房企获取土地及补办全部手续后,仍可对当下和未来一段时间的商品房市场形成有效供应的项目亦有所增加。

根据焦点研究院的统计,2020年全年,在石家庄已成交的住宅用地中,属“未售”的地块有31宗,面积96.50万平方米,约合1447亩,占总量的61%;成交金额108.03亿元,成交价746万元/亩;可形成住宅建筑面积236.73万平方米,成交楼面价4563元/平方米。

换言之,上述超过96万平方米的住宅用地,以及236万平方米的建筑面积,将直接形成2021年石家庄商品房市场的有效供应。这其中,长安区位居首位,属“未售”的地块有8宗,面积32.09万平方米,约合481亩;成交金额55.08亿元,成交价1143万元/亩;可形成住宅建筑面积55.08万平方米,成交楼面价6620元/平方米。此外,栾城区的规模也比较高,属“未售”的地块有5宗,面积11.95万平方米,约合179亩;成交金额6.23亿元,成交价347万元/亩;可形成住宅建筑面积26.73万平方米,成交楼面价2332元/平方米。

上述236万平方米并非2021年石家庄商品房市场的全部有效供应。属“部分未售”的地块有18宗,面积50.73万平方米,约合761亩,占总量的32%;成交金额34.64亿元,成交价455万元/亩;可形成住宅建筑面积109.54万平方米,成交楼面价3162元/平方米。粗略估算,其中25万平方米的住宅用地,以及50万平方米的建筑面积,也将直接形成2021年石家庄商品房市场的有效供应。

此外,属“已售”且既有项目补办土地手续的地块6宗,面积8.75万平方米,约合131亩,占总量的5%;成交金额12.48亿元,成交价950万元/亩;可形成住宅建筑面积31.65万平方米,成交楼面价3943元/平方米。

不过,这并非当年既有项目补办土地手续地块的全部,到下半年,在房地产开发用地供应规模放大的同时,撤拍、流拍地块规模也有所放大,且其中部分地块系既有项目补办土地手续情况,但因补办手续项目及相关房企因自身原因,或因与供地方在地块成交价格上存在分歧,未能如期获取地块,完成补办手续,这也影响了这些地块的最终成交。

2021年石家庄商品房市场的有效供应,还在住宅、商服混合用地中有所呈现,且2020年成交的焦点地块中,有多宗隶属于这一类型,但因住宅及商业建筑面积无法完全厘清,其实际供应规模及水平仍待项目具体规划确定后方可统计。在此,我们仅作数据呈现:

根据焦点研究院的统计,在2020年成交的住宅、商服混合用地中,属“未售”的地块有9宗,面积64.65万平方米,约合969亩,成交金额101.14亿元,成交价1045万元/亩,保守估计,由此可能形成的有效供应应在100万平方米以上。此外,当年属“部分未售”的地块有11宗,面积75.15万平方米,约合1127亩,成交金额109.51亿元,成交价971万元/亩,保守估计,由此可能形成的有效供应则应在70万平方米以上。

“两超多强”格局奠定,2021年石家庄房企江湖地位初见端倪

石家庄土地市场对商品房市场的直接影响,也令房企的拿地规模,深刻影响其在当下和未来一段时间的有效供应规模。如果说,焦点研究院在近期将发布的《2020年全年石家庄房地产市场销售力TOP20》,呈现的是房企在当下市场的“江湖地位”,那么上述《2020年全年石家庄房地产市场拓展力TOP20》,则呈现的是房企在未来市场的“江湖地位”。

2020年的石家庄市场,是“两超、多强”的房企格局,那么在2021年,这种格局则将稳中有变。

在房企方面,在2020年进入石家庄市场,并获取地块、实现落地的全国性或地区性房企有东原、绿城中国、新城、金茂、蓝光,以及万腾。其中,绿城中国通过合作开发,已在石家庄获取两个项目,面积10.29万平方米,约合154亩,获取地块付出17.56亿元,单价1137万元/亩。其他房企则均已获取一个项目,规模不一,区位不同,但尚未形成数量和规模效应,对其当下和未来一段时间在石家庄的成交规模无法产生较强的支撑作用。

焦点研究院认为,融创、万科及龙湖等三家房企,将在2021年的石家庄市场有较好的规模支撑。其中,融创、万科获取地块数量最多,规模最大,土地和项目储备最为坚实。

融创方面,其在2020年全年已获取9宗地块,面积41.19万平方米,约合618亩,获取地块付出51.82亿元,单价838万元/亩。其中,住宅用地5宗,面积16.56万平方米,约合248亩,获取地块付出13.18亿元,单价530万元/亩,可形成住宅建筑面积39.19万平方米,楼面价3363元/平方米。此外,另有1宗商服用地,面积0.55万平方米;住宅、商服混合用地3宗,面积24.07万平方米。上述地块将为其在2021年贡献一个重要项目,即融创在高新区的强大泵业及北豆项目,因两幅地块相邻,或将合并开发。加上融创现有的融创中心、融创时代中心和融创都会中心三个项目,上述四个项目将成为其在2021年的交易支撑。

万科方面,其在2020年全年已获取5宗地块,面积30.49万平方米,约合457亩,获取地块付出32.30亿元,单价706万元/亩。其中,住宅用地4宗,面积17.13万平方米,约合257亩,获取地块付出22.59亿元,单价878万元/亩,可形成住宅建筑面积40.03万平方米,楼面价5644元/平方米。万科也是全国性或地区性房企中,住宅用地在土地和项目储备中数量和规模最高。此外,另有1宗住宅、商服混合用地,面积13.35万平方米。上述地块将为其在2021年贡献4个项目,分别是位于新华区的农机街项目(规划名“万科云庐”,销售名不详),位于长安区的原高级技工学校项目和万科翡翠书院二期项目,以及位于高新区的西京北项目。考虑到万科现有项目,部分已进入尾盘阶段,预计到2021年,万科在石家庄的项目结构将发生较大变化。

此外,龙湖在石家庄的土地和项目储备,以及其在2021年的市场表现值得关注。根据焦点研究院的统计,其在2020年全年已获取3宗地块,面积24.70万平方米,约合370亩,获取地块付出37.70亿元,单价1017万元/亩。其中,住宅用地2宗,面积6.56万平方米,约合98亩,获取地块付出13.67亿元,单价1388万元/亩,可形成住宅建筑面积14.01万平方米,楼面价9761元/平方米。此外,另有1宗住宅、商服混合用地,面积18.13万平方米。上述地块将为其在2021年贡献一个重要项目,即原河冶科技项目,加上现有龙湖天璞项目,龙湖在石家庄的项目结构将进一步向主城区内过渡。

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