1、房企“疫”考
疫情突如其来，石家庄房地产市场在年初遭遇“黑天鹅”。为做好疫情防控工作，石家庄市房地产业协会、石家庄市住房和城乡建设局先后于1月26日、1月29日发布通知，号召、要求售楼部和中介门店推迟营业，2月8日（正月十五）前不得进行房产销售、咨询、展示等活动。
直到2月21日，石家庄市住房和城乡建设局发布了《关于做好房地产企业房屋销售场所有序复业工作的通知》，允许复工之后，各大房企迅速反应提交申请，一周时间内近50个楼盘获准开门营业，复工率超12%。至3月底，石家庄各大售楼部基本都已正常营业，但留给开发企业的时间只剩9个月。
疫情停业期间，销售节奏被打乱，新的线上销售手段难以快速破局，成交近乎停滞，房企的销售压力倍增，一些中小房企甚至面临生存问题。尽管2020年石家庄房地产市场普通住宅全年成交金额创新高，但房企表现出现强烈分化。一些头部品牌房企逆境突围，在产品上下功夫，凭借精准定位打开销售局面；另一些中小房企迫于资金压力和销售任务，选择以价换量。
2、直播卖房
2020年初，疫情导致售楼部暂时关门停业，房地产从业人员纷纷转战线上，化身带货主播，房地产行业开启线上营业模式。
在直播平台上，置业顾问除了拼专业素养，还展示了许多隐藏技能，以争取提高传播量和人气值。有“灌篮高手”秀球技；有“烹饪达人”展示厨艺；还有“楼市好声音”为你带来动听歌曲……直播卖房不断玩出新花样
直播作为全新的带货风口，同样也给房地产市场带来了全新的营销手段。通过直播平台，开发企业可以更加快速、全面的覆盖受众，寻找目标客户，借助高流量平台，扩大品牌知名度。通过直播间抽奖、送礼物的形式可以增加用户粘性，进一步实现客户转化。
在特殊时期，直播成为开发企业对接客户的必要手段。在大量房企集中进场之后，直播作为营销辅助手段，进入了常态化运营。关于直播卖房的未来，一方面，观看受众的精准度需要进一步提升；另一方面，在整个销售链条上，相关环节的线上技术开发需要持续跟进，与直播展示环节相链接，从而形成更有效的闭环。
3、楼市解遗
2020年，“全力推进房地产遗留问题”成为石家庄各个区域政府工作报告的重点内容之一。年初消息显示，石家庄2019年排查出的359个房地产清理规范项目中，还剩余120个问题项目没有解决到位，占全省未解决问题的56%。从这些尚未解决的项目清单中可以发现，问题项目主要分为三大类：一是办证难；二是回迁入住难；三是烂尾楼。
办证难项目大多已入住多年，不动产证“难产”的原因多是因为资金困难、土地手续未办理、规划未批等原因。2020年，此类项目有不少已经解决或是有了明显推进，比如锦城成功拍地。回迁难和烂尾楼基本都是因为资金链断裂，开发企业需要筹措资金或寻求接盘，有的项目因为开发商涉案或跑路，则更难重启。今年亦有不少此类项目出现明显转机。比如祥云国际、西湖一品、星湖国际花园、藏龙国际等，都已有新的开发企业接盘；上上东、卓升尚郡、宝鼎世嘉则迎来复工。
4、改善崛起
2020年，石家庄房地产市场普通住宅成交金额超过2019年全年，并且创历史新高。这其中，除了首置刚需起到筑底作用，改善需求的崛起不容小觑，呈现出供需两旺的局面。
从供应端来看，2020年，主城区二环内改善楼盘供应规模上扬。此外，应注意到，改善项目同样存在分化，同样是大户型，但是冷热不均，改善需求的选择判断更为理性，个性化需求更为明确，因此呈现出结构性释放的特点。
从需求端来看，疫情宅居在家期间，房屋使用时间增加，住房问题集中暴露，倒逼购房人重新审视现有居住环境，对于改善换房的需求进一步增加。
此外，改善需求对居住空间的要求也呈现出多元化的特点，除了要求面积更大，也要求布局更加合理，独立家政间、更多收纳空间成为普遍需求，另外，家庭成员相互的空间关系也变得更加重要，既要有共处互动空间，也要有个人私密空间。此外，对于卫生消毒、便捷的智能化等相关人性化设置也被重视起来。
根据焦点研究院报告披露的信息，2020年160㎡以上的大户型成交占比不及2019年，改善需求较为集中的250万元上下区间有所上扬，高价成交规模有所下降，反映出大户型成交的不平衡状态，尽管总价上有所起色，但石家庄市场改善人群的购买力依然存在隐忧。
5、房价分化
2020年，石家庄房价平稳中有波动，分化明显。首先是区域上的分化，主城区房价相对平稳，越靠近市中心价格越坚挺；周边区域房价出现明显下探，以价换量趋势明显。区域的分化一方面与市场放量有关，周边项目分布较为集中的区域竞争激烈，且多以刚需产品为主，客户购买力有限，快速走量成为关键，以价换量成为必然选择。另一方面，区域的发展程度与价值支撑差异，会直接影响区域内项目的价格稳定程度，缺乏优质城市资源配套支撑的区域，房价更容易松动。
可以看到，尤其在下半年，销售压力日益增大的当下，甚至出现了跌破区域均价的楼盘。二环至三环价格可以达到12000元/㎡以内，二环内的价格可以达到15000元/㎡以内，同区域内楼盘价差可以达到1000-2000元/㎡。目前来看，市场局部的分化状态会持续出现。
6、竞拍抢地
2020年，石家庄土地出让总量为6414.5084亩，较2019年下降21.44%，成交总额404.9249亿元，较2019年下降30.27%。其中，净地依旧是抢手货，引发房企激烈竞拍，竞价超过百轮的地块有5宗。具体情况如下：
3月25日，经过240轮竞拍，东胜以20.04亿竞得[2020]009号地（棉五社区改造地块），创造了楼面价之最：15839.89元/平方米。
8月28日，经过130轮竞拍，蓝光以7.93亿元竞得[2020]074号地（东三教改造项目地块），创造了溢价率之最：溢价率高达99.75%。
9月9日，经过606轮竞拍，荣盛以18.11亿元竞得[2020]063号地（天同汽车制造公司地块），创造了竞拍轮数之最。
12月11日，经过437轮竞拍，中海以17.71亿元竞得[2020]094号地（市职教中心地块），创造了亩价之最：2148.75万元/亩。经过396轮竞拍，龙湖以12.21亿元竞得[2020]095号地（河冶科技厂区地块）。
可以发现，引发激烈竞争地块均位于主城区二环内或二环边，位置优越并且稀缺。一方面，反映出房企布局石家庄的强烈意愿，这也将成为石家庄房地产市场的续支撑力量。另一方面，竞拍形成的高价地块，有可能进一步传导至后续项目入市定价，某种程度上也会影响区域内房价形势，对整体房价水平影响不大，不过对于市场各方心理预期的影响值得关注。
除了竞拍抢地引人关注，今年的土地流拍现象也较为突出，总共56宗，占全年挂牌土地总量的44%。
7、精装变“惊”装
2020年是石家庄交房维权事件的高发之年，其中，精装房成为问题多发地之一。一方面是精装标准缩水，比如配备的卫浴、厨房产品更换品牌，或者使用同品牌不同档次，出现价格差异分歧；另一方面，则是精装质量问题，比如地板起鼓、墙体开裂、施工粗糙等问题。
目前来看，未来石家庄精装房市场仍有持续扩充的趋势。一方面，近两年，石家庄大力推进绿色建筑，其中，装配式建筑要求带装修交付；另一方面，主城区改善型楼盘激增，许多高端楼盘为了满足更高的居住需求，同时为了提高产品溢价，也大多采用精装交付。精装房已经成为石家庄房地产市场重要组成部分，被越来越多的购房人所青睐。但市场庞杂，并不能成为问题多发的借口。
值得注意的是，近几年内进驻石家庄的品牌房企终于在今年迎来“交房大考”，不少房企也在精装修方面栽了跟头，这将成为影响其后续口碑和品牌信任度的重要因素。
8、房贷利率转换
2020年3月1日至2020年8月31日，存量个人住房贷款定价基准转换工作正式进行，石家庄贷款购房人需要面对转不转、如何转的问题。石家庄各大银行的转换政策也存在差异，至截止日期，部分银行会对没有进行任何选择的客户，进行统一自动转换，如果不想选择LPR，也可以在8月31日-12月31日之前，通过手机银行或者到所办理的贷款支行再转回来，但只有一次选择机会。
除了转换流程上的疑问，更多购房人面临的是转不转的纠结。该不该转的标准是基于对LPR走势的判断， LPR下行，则能享受到更多优惠。去年8月首度亮相的5年期LPR在今年的12次报价中累积下调15个基点，1月按兵不动，2月下调5个基点，3月保持不变，4月则下调了10个基点，5月至今保持不变。总体看来，今年以来5年期以上LPR报价两次下调累计15个基点。
如果LPR重新定价日选择了1月1日，那么从2021年1月份开始，存量房贷利率挂钩LPR终于要生效了，房贷每个月的月供额可以少支出一些了。
业内普遍认为，利率下行是长期的大趋势。从中短期看，我国银行贷款利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，有助于减轻借款人房贷支出。即便出现了利率大幅上升情况，购房者可通过提前还款来规避利率风险。
9、租赁市场
2020年，租赁市场成为房地产市场的重点关注领域。在中央经济工作会议上也特别提到，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。”
可以看到，未来租赁市场将得到更多的政策支持，已达到多渠道解决住房问题的目的，同时在解决关键的“租购同权”问题方面，或将加快出台细则和政策出台，对于频频爆雷长租公寓领域也有望得到强监管。
针对租赁市场，石家庄在今年也有动作。2020年7月，石家庄被确定为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，为租赁市场加快发展提供了机遇。2020年9月1日，石家庄市住房租赁服务市场正式启用，可提供可租、可卖、可购的集中一站式服务。11月，石家庄出台《石家庄市住房租赁市场专项整治实施方案》，在全市范围集中开展住房租赁市场专项整治工作，进一步净化住房租赁市场环境。
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